신혼부부가 매매 전월세 같은 부동산을 계약할 때 알아야할 것들과 주의사항 개정된 공인중개사 관련 법률까지 알아보도록 하겠습니다.
신혼집 계약 전 준비
부동산 등기 확인
- 부동산등기기록 및 부동산등기사항증명서 발급받기:
- 권리관계 확인 (예: 소유자, 근저당 설정 여부 등)
- 토지대장, 건축물대장 확인:
- 표시 내용 일치 여부 확인 (예: 면적, 용도 등)
- 토지이용계획확인서 확인:
- 용도지역, 지구 및 개발 계획 확인 (예: 주거지역, 상업지역 등)
주택 계약 시
계약 당사자 확인
- 상대방의 신분증 확인 (본인 확인 & 위임 확인)
- 대리인 계약 시:
- 위임장, 인감증명서 확인 (위임 권한 확인)
약서 작성 및 대금 지급
- 공인중개사를 통한 계약:
- 계약서 필수 기재 사항: 거래 당사자, 물건 표시, 계약일, 거래금액, 계약금액, 인도일시, 권리이전 내용, 조건/기한, 중개대상물 확인 및 설명서 교부일자, 약정 내용 등
- 중도금, 잔금 지급:
- 영수증 발급 받기
- 등기사항전부증명서 발급: 계약 당시 권리관계 확인
신혼집 계약 후
주택 매매
- 매매계약 체결 후 30일 이내:
- 부동산 소재지 관할 시장·군수·구청에 신고: 실제 거래 가격 등 신고
- 계약 당사자가 서로의 채무 이행 후 60일 이내:
- 부동산 소재지 관할 지방법원 또는 등기소에 신청: 부동산 소유권 이전 등기
주택 임대차
- 임대차 계약 체결 후:
- 전입신고 및 확정일자 부여: 대항력 및 우선변제권 확보
- 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약:
- 임대차 계약 체결 후 30일 이내: 주택 소재지 관할 신고관청에 신고
부부공동명의등기
- 신혼집 매매 또는 임차 시:
- 부부공동명의등기:
- 배우자 동의 없이 일방적 처분 불가능
- 민법 제264조 참조
- 부부공동명의등기:
전월세 계약 시 추가 유의사항
임대인의 체납 세금 및 선순위 권리 관계 확인
- 개정안 시행: 공인중개사 의무
- 임대인 체납 세금, 선순위 세입자 보증금 등 상세 설명
- 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장 외 임대인 제출 또는 열람 동의 정보 확인 및 설명
임차인 보호제도 설명 의무화
- 공인중개사 의무:
- 소액임차인 범위, 최우선 변제 금액, 보증보험 가입 의무 등 명확히 설명
- 최우선변제권, 전세금 반환보증보험 자세히 안내
중개보조원의 신분 고지 의무
- 중개보조원 현장 안내:
- 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원임을 고지
- 중개대상물 확인·설명서에도 명기
관리비 세부내역 명기 의무화
- 임대인 의무:
- 임대인은 관리비 총액과 포함된 항목, 부과 방식을 명확히 설명해야 합니다.
- 직전 1년간 월평균 관리비, 전기·수도·가스·난방비 등 세부 내역, 부과 방식 등을 계약서와 중개대상물 확인·설명서에 명기해야 합니다.
개정안의 효과 및 주의사항
- 시행 날짜: 2024년 7월 10일
- 목적: 임차인 권리 강화, 전세사기 및 관리비 분쟁 예방
- 주의사항:
- 공인중개사가 개정 내용 확인 및 설명하지 않을 경우: 임차인 요구 가능
- 공인중개사: 과태료 부과 또는 업무정지 등 조치 가능
임대차 계약 시 주의사항
- 계약서 작성: 명확하고 상세하게 작성
- 계약서 내용 꼼꼼히 확인
- 계약 전 공인중개사와 함께 임대차 대상물 직접 확인
- 중개대상물 확인·설명서 작성
- 계약서 보관
- 필요 시 법적 조치 준비
임대차 계약 후 관리
- 임대차 계약 조건 정기적으로 확인
- 임대인과 원활한 소통 유지
- 관리비 납부 영수증 보관
- 관리비 항목 이의: 즉시 공인중개사나 임대인에게 문의
전월세 계약 시 추가 유용한 정보
- 전입신고 및 확정일자 받기
- 주택도시보증공사(HUG) 또는 한국주택금융공사(HF) 전세금 반환보증보험 가입
- 임대차 계약 분쟁 해결 방법 및 관련 법령 숙지
결론
- 신혼집 계약은 신중하게 진행해야 함
- 계약 전, 계약 시, 계약 후 유의사항 꼼꼼히 확인
- 법적 절차 준수 및 필요 서류 준비
- 본 가이드가 신혼집 계약에 도움이 되기를 바랍니다.
기타 유용한 정보
- 부동산거래신고서
- 주택임대차보호법
- 부동산등기법
- 민법
- 주택도시보증공사
- 한국주택금융공사
법률적 조언으로 간주되어서는 안 됩니다.
신혼집 계약 관련 법률적 문제는 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.
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