주택 구입 시 현장 방문과 매매계약과 셀프 등기 등 필요한 제반사항에 대해 체크해 보도록 하겠습니다.
주택 구입 현장 방문 및 매매 계약 등 프로세스 관련 체크리스트
1. 현장 방문 시 확인사항
- 소방 : 소화전 여부 어느 위치에 있는가 비상구 확인
- 쓰레기 처리방식과 처리 위치 확인 너무 가까운데 있을 경우 악취, 벌레 문제 확인
- 집 주변 혐오시설, 유해시설 확인
- 거실 창 열고 외부 소음과 전면뷰 확인
- 누수 : 천장과 벽면, 구석진 곳 그리고 장판 아래에 물이 흐른 자국, 습기로 인한 곰팡이 등을 확인하고, 아랫집으로 물이 새는지도 꼭 점검한다. (쉽지는 않겠지만 아래 세대 방문해서 확인). 단열 확인.
- 붙박이 가구 : 붙박이장, 싱크대, 세면대, 욕조, 선반, 신발장 등 각종 붙박이 가구의 상태와 외부 내부 변색확인
- 안방 장농사이즈 냉장고 김치냉장고 등 확인 확장하였으면 난방 확인
- 인터넷 선 방마다 확인
- 배수관 및 하수도 위치 : 싱크대나 화장실 바닥의 배수관 물 빠짐이 확실한지, 냄새가 역류하여 악취가 발생하지 않는지 등을 확인 화장실 환풍기와 창문 유무 확인. 또한 발코니의 배수시설과 세탁실의 위치와 배수관계도 꼼꼼히 점검
- 수도꼭지 위치와 작동여부 : 수압 물이 새거나 나오지 않는 곳이 있는지, 또 발코니나 다용도실에 수도꼭지 등이 연결되어 있는지 확인
- 보일러 작동 여부와 설치년도 확인 : 방안 전체의 난방이 확실한지, 온수는 잘 나오고, 소음은 없는지 확인한다 대개 보일러의 수명은 5~6년 정도이므로, 설치년도를 확인해 교체 시기를 점검하는 것이 필요.
- 전등, 콘센트 : 누전 등의 사고를 미연에 방지하도록 한다.
- 문, 창, 망 : 문과 창은 자주 사용되는 만큼 쉽게 하자가 발생할 수 있다. 현관문의 잠금장치와 중문과 방문들 잘 여닫히는지 모두 열어볼 것 각 창마다 방충망은 되어 있는지 등을 확인 외부창틀 누수 얼룩 확인
- 천장 높이 확인
- 거실 마루 들뜸 여부 확인
- 거실 남쪽에 화초가 잘 자라면 햇볕이 잘 들어오는 집
2. 계약시 확인사항
- 계약전 : 등기부등본 상의 내용 꼼꼼하게 확인
- 대출 : 은행연합회 홈페이지의 ‘주택담보대출 상품 비교표’를 통해 상품정보를 비교
- 계약 : 등기부등본 확인 후 반드시 실소유주(등기명의인)와 직접 계약 대리인일 경우 위임장 및 인감 증명서 확인 및 필수지참
<계약시 준비서류>
– 매도인 : 신분증, 인감도장, 등기권리증, 부동산매도용 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통 (등기부등본과 주소가 다른 경우 종전 주소가 기재 된 주민등록초본 1통), 각종 세금 및 공과금 영수증, 부동산 인도를 위한 열쇠, 기타 서류
– 매수인 : 주민등록등본 1통, 신분증, 계약금 이체 준비(OTP필히 지참)
– 중개업자 : 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 중개 대상물건확인설명서, 검인계약서 등
<계약전 필수 확인 사항>
– 중개대상물건확인설명서, 등기부등본, 계약상대방의 본인여부 확인
– 본인이 나온 경우는 주민등록증으로 대조 확인
– 대리인이 나온 경우는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 확인
– 소유주가 미성년자인 경우 법정대리인의 동의서 확인
<계약서 내용 중 확인사항>
– 계약당사자의 인적 사항 매매금액 매매금액 지급방법 매매부동산의 인도 방법
– 계약위반 시 배상문제 계약 년월일 등
<계약서 작성 요령>
– 계약서의 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두 줄을 그어 말소하고, 난외에 정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 하여야 합니다.
– 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각 장의 접속부분에 당사자 쌍방 간인을 찍습니다.
– 부동산의 ‘표시란’ 에는 상세히 기재하여야 합니다.
너무 간략하게 표시하는 경우 등기신청이 불가능하여 법무사가 다시 등기용 매매계약서를 이중으로 작성하게 됩니다. 따라서 등기권리증에 표시된 내용을 그대로 다 적어두도록 합니다. 부동산의 ‘표시란’이 협소하여 다 적을 수 없는 경우에는 [뒷면참조], [별지참조] 등으로 기재 한 후 뒷면이나 별지목록에 기재합니다.
– 금액은 아라비아 숫자를 적지 말고 한글 등으로 적되 여백을 두지 말고 옆에 붙여서 적습니다.
– 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 ‘해당 없음’은 표시를 하여야 합니다.
– 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시이행 관계가 성립됩니다.
– 당사자와 쌍방이 계약을 불이행하는 경우를 대비하여 손해배상액을 미리 특약사항으로 기재하게 되면 간단하게 손해배상을 결정할 수 있는 이점이 있습니다.
– 계약서는 계약자유의 원칙에 따라 작성하는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면 후일 확실한 증거력을 가지게 되어 분실의 위험이 없고, 채무불이행 시 재판을 통해 집행을 할 수 있습니다.
– 마지막 계약조항으로 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한다는 내용의 ‘신의성실의원칙’을 기재합니다.
– 계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대하여 계약당사자가 이의 없음을 확인하여 서명 날인하고 본 계약서를 매도자, 매수인, 중개업자가 각각 1통씩 소지합니다.
– 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재합니다.
– 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장을 찍게 하여야 합니다.
– 복비를 중개사와 협의 기타 매매 관련비용 문의(법무통 이용 등기 등) 부동산 보험증서(공제증서) 확인
– 계약서 작성 후 : 매매금액, 지급방법, 계약년월일, 날짜, 매매부동산의 인도방법, 계약 위반시 배상문제, 쌍방 주소, 전화번호 주민번호 이름 다시 확인
<계약사항 검토 후 특약사항에 명시할 사항>
– 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불 시까지 유지하여 양도한다는 내용
– 계약당사자의 매매물건을 확인하고 쌍방 협의에 따라 현 시설상태로 매매계약을 체결한다는 내용
– 현재 주택에 부착돼 있는 종물과 부속물 및 세탁기, 냉장고, 분양당시 기본시설 등 기타 일체에 현 상태로 매매목적물에 포함된다는 내용
– 현 시설상태하의 매매계약이라는 특약사항을 작성하더라도 민법 580조 및 582조 등 매도인의 하자담보책임에 따라 누수 등 중대한 하자에 대해 매수인이 인지한 날로부터 6개월 이내에 매도인에 손해배상 등 권리를 행사할 수 있다.
– 확인된 건물의 하자에 대해서는 잔금지급일까지 수선하여 물건을 인도한다
– 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
– 계약체결일 등기부등본상 설정된 근저당권 및 가압류는 잔금과 동시 말소하기로 한다
– 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용. 재산세 납부 여부 확인
– 계약 불이행 시 손해배상을 한다는 내용
– 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용.
– 기타사항은 민법 및 일반관례에 따름
– 혹시 매수자가 인지하지 못하는 문제나 하자 있는지 질문 녹취 등
<대금 지급시 유의점>
– 중도금이나 잔금을 지급 : 대금 지급 내용이 적힌 영수증을 반드시 주고 받습니다.
– 중도금이나 잔금일 직전에 반드시 등기부등본을 다시 한번 발급받아 내용을 확인합니다. 중도금을 받은 다음 이중으로 매도하는 사고가 생겨날 수 있기 때문입니다.
– 저당권, 임차권, 전세권 등을 인수할 경우에는 금융기관으로부터 해당 금액을 잔고 증명을 받아 확인합니다
– 거래물건과 관련된 각종 세금 및 공과금 관련 서류를 확인합니다.
잔금지급과 동시에 모든 거래가 완료되므로 잔금지급일에 거래 당사자는 아래의 사항을 준비 합니다.
-매수인 : 잔금과 인감도장, 주민등록등본 1통 은행 1일 이체한도 확인
-매도인 : 등기권리증, 부동산매도용 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통 (등기부등본과 주소가 다른 경우 종전주소가 기재된 주민등록초본 1통), 인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증, 해당 거래 부동산의 열쇠(주택, 사무실, 상가 등)
-중개업자 : 등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가 확인원, 토지이용계획확인원, 중개대상물건확인설명서, 검인계약서 등
-부동산 중개업자에게 중개수수료를 지불합니다
-매수인은 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 위와 같은 권리이전 서류를 받아 60일 이내 에 관할 등기소에 이전등기절차를 마쳐야 합니다. 60일 이내에 신청을 하지 않았을 경우 등기신청 해태에 다른 과태료를 내야 합니다.
이전 등기절차를 마친 다음 매수인은 등기부등본을 발급받아 이전등기가 확실히 되었는지 그 내용을 다시 한번 확인합니다
<해약 및 해약금>
– 계약을 체결한 뒤 24시간 내에 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효화 할 수 있다고 생각할 수 있으나 실제로는 그렇지 않습니다. 계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결 즉시 계약은 유효하게 됩니다(구두또한 동일함).
– 계약을 해제할 수 있는 경우는 다음의 3가지입니다. 계약을 해제할 수 있다”라는 해제조건이 있는 경우에 해제가 가능합니다.
– 계약금에 의한 해제로서 상대방이 계약의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있습니다.
– 법정해제로서 상대방의 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행)에 따른 해제입니다.
* 그 외에 중도금이 지불된 경우에는 일방에 의한 해약이 불가능합니다
<소유권 등기>
– 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서 등 권리이전 서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전 등기 절차를 마쳐야 합니다.
절차
1. 계약체결 후 30일 이내 시ㆍ군ㆍ구청장에게 실거래가신고 실거래가 신고는 인터넷(부동산거래관리시스템)을 이용해도 가능(부동산에서 해줌) 시ㆍ군ㆍ구청장은 신고인에게 거래신고필증을 교부 실거래가 신고내역은 국세청으로 통보됨
2. 등기신청(등기소) 잔금청산일로부터 60일 이내에 거래신고필증과 매매목록, 등기신청서, 기타 필요한 서류를 갖춰 소재지 관할 등기소에 신청 매수인은 취득한 날(잔금청산일 또는 등기일 중 빠른날짜)로 부터 60일 이내 취득세 납부
3. 실거래가 부동산 등기부 기재 등기소에서는 거래신고필증(매매목록)에 기재된 거래가액을 부동산 등기부의 갑구 권리자 및 기타 사항란에 기재 등기부기재가액 자료는 국세청으로 통보됨
4. 양도소득세 신고(세무서) 양도인은 양도 및 취득당시의 계약서 사본 및 기타 필요경비 입증서류를 첨부하여 주소지 관할 세무서에 양도소득세 신고 예정신고 기한 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내
<등기 이전 절차>
1. 등기소에서 서류 챙기기 등기소 또는 대법원인터넷 등기소를 통한 서류 취득 : 소유권 이전등기 신청서, 위임장 대법원 인터넷 등기소에서 양식을 다운 받아 출력 (www.iros.go.kr)
2. 구비서류 챙기기
매도인에게 받을 서류
- 등기필증(등기권리증)
- 위임장 1부 양식 : 잔금 치를 때 위임장에 매도인 인감도장을 받아야 함(인터넷등기소 출력)
- 부동산 매도용 인감증명서 : 최근 발행된 증명서, 매수자의 성명, 주소, 주민등록번호가 기재되어야 함
- 매도인 주민등록 초본 1통 : 주소이력 포함
매수인이 챙길 것들
- 매매계약서 원본 1부, 사본 1부
- 주민등록등(초)본 1부
- 주민등록증
- 도장
부동산에서 받을 서류
- 부동산거래신고 필증, 매매계약서 원본
- 등기부등본 : 권리분석과 신청서의 부동산표시, 고유번호 등 기재 시 필요
3. 구청에서 발급받을 것들
- 토지대장 1부
- 건축물대장 1부(총괄표제부, 표제부, 전유부)
→ 주의할 점은 매도인의 이름으로 잘 정리되어 있는지 확인해야 함, 정부24에서 인터넷으로 발급 가능
4.취득세 자진신고하기
세무 부서를 통해 납부서류 취득 및 납부
사전준비서류
- 계약서 사본
- 부동산거래 신고필증
- 취득세 고지서 : 60일 이내 납부
5. 검인 계약서에 확인도장 받기
- 계약서 상에 존재하는 매도인, 매수인, 부동산중개인 등의 확인 도장을 받음
- 신청서의 장과 장 사이에는 신청인 도장으로 간인
- 신청인이 매수인일 경우 매수인 도장, 대리인일 경우 대리인 도장으로 간인
- 부동산 표시란이 “별지”로 나올 경우에는 별지와 신청서사이에도 간인
6. 등기소에 서류 제출하기
- 등기권리증(등기필증)
- 소유권 이전등기 신청서 작성
- 등록세 납부사항 기재 확인(영수증 지참)
- 국민주택채권매입현황기재 확인(국민주택채권 거래 영수증 지참)
- 매매계약서 원본과 사본
- 부동산거래계약신고필증
- 토지대장 1부
- 건축물대장 1부
- 개별공시지가확인서
- 매도인 인감증명서(매수인 주민번호, 주민등록주소 포함)
- 매도인 주민등록초본
- 매도인 주민등록등본
- 위임장 2부(계약신고필증 위임장, 등기신청위임장)
- 수입인지
- 등기수입증지 이전 건당 4,000원
→ 법무사를 이용하면 셀프로 하는 것보다 절차는 간소합니다 법무통 어플 돌리시면 표준화된 금액으로 이용하실수 있으니 시간 아끼실 분들은 그렇게 이용하셔도 좋습니다.
이상 주택 구입 현장 방문 및 매매 계약 등 프로세스 관련 체크리스트 포스팅을 마치겠습니다.
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